РБК-DAILY: Будущее за массовым строительством

Главная » Публикации » РБК-DAILY: Будущее за массовым строительством

Рынок недвижимости должен «повернуться лицом» к покупателю, причем к покупателю массовому. Пока строители еще пытаются играть по старым правилам и диктовать покупателям условия, но эта ситуация скоро изменится. Конечно, существующий в нашей стране дефицит жилья долгое время позволял не задумываться о покупательной способности, и компании вздували цены. Совершенно очевидно, что такое положение дел не могло сохраняться вечно. И мы, по-видимому, подошли к черте, за которой строителям надо думать не о том, как увеличить выручку повышением цен. А о том, как снизить свои затраты, чтобы приблизить товар к возможностям потребителей.

Например, в нашей группе компаний себестоимость самого строительства снижена благодаря оптимизации производства, установке новых технологических линий. Разумеется, потребовались вложения для замены оборудования, на обучение персонала. Но этот путь – единственная возможность остаться на плаву. Реальность такова, что только те игроки рынка, которые осуществят подобные затраты, смогут остаться на рынке.

В 2011 году государственный заказ по-прежнему будет важным фактором влияния на рынок. Сейчас по государственной программе должны быть обеспечены жильем военнослужащие. А если учесть, что социальные жилищные программы еще долго будут сохранять актуальность для страны, то и значение госзаказа в ближайшее годы едва ли можно недооценивать.

Уверен, что в следующем году также будут нарастать центробежные тенденции, во всяком случае в столице. Люди будут стремиться покупать квартиры не в Москве, а в ближнем Подмосковье. Причем руководствоваться они станут в первую очередь не экологическими, а экономическими соображениями: разница в стоимости одинаковых по параметрам квартир в Москве и Чехове, например, составляет около миллиона рублей. Кроме того, в Подмосковье оказалась востребованной программа АИЖК для новостроек, которая в столице не набрала оборотов из-за высоких цен на жилье и ограниченной суммы кредита (не более 8 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга), а ипотечное кредитование у нас все же набирает обороты, хотя и не так быстро, как хотелось бы. Правда, для других регионов стремление уехать жить за город не столь характерно – ценовой перепад меньше. Вряд ли эта тенденция изменится в будущем году.

По большому счету, спасти рынок жилья может массовое строительство – без него доступного для широких кругов населения жилья быть попросту не может. Но сегодняшние объемы минимум в 3–5 раз уступают реальному спросу, что позволяет игрокам рынка удерживать цены на достаточно высоком уровне. И в ближайший год ситуация едва ли изменится.

Если оценивать долгосрочную перспективу, то картина может измениться в том случае, когда будут созданы механизмы государственно-частного партнерства при строительстве объектов внешней инженерной инфраструктуры. В этом случае строители смогут браться за проекты комплексного освоения территорий и вводить на порядок больше квадратных метров жилья, чем сейчас. Пока же значительной части компаний крупные объекты не под силу.

Если же говорить о тех, кто в состоянии приобрести недвижимость, то сейчас у покупателей появилась возможность выбирать. Рынок наконец вышел на тот уровень развития, на котором качество становится конкурентным преимуществом. При покупке квартиры люди начинают предъявлять все более высокие требования к комфорту – причем не только собственного жилья, но и окружающего пространства. Люди стремятся приобрести не недвижимость, а комплексно благоустроенную среду проживания. Но создать продукт, отвечающий их ожиданиям, можно тоже только в рамках комплексного освоения территорий.

Думаю, что именно сейчас с рынка начнут уходить компании, не способные соответствовать требованиям времени. У строителей практически нет выбора – они либо должны будут перестраивать технологические цепочки, обучать людей, выстраивать маркетинг, ориентируясь на реальную платежеспособность населения, не надеясь «вылезти» за счет дефицита, либо им придется уйти из бизнеса.

Перспективы изменений в законодательстве оценить пока сложно. Если отменят закон о долевом строительстве, а такие инициативы регулярно высказываются, то примерно треть компаний на рынке вынуждена будет серьезным образом перестраивать свою работу. Я считаю, что отмена 214-го закона нанесет существенный урон строительной отрасли. Так как отменить продажи незавершенного строительства, а такие предложения тоже иногда звучат, в нынешних условиях едва ли правильно. У покупателей просто нет денег, чтобы выплатить все сумму за квартиру сразу, а у большинства строительных компаний нет возможности продавать только уже готовое жилье – это может привести к монополизации рынка крупными компаниями (ведь только у них есть такой объем собственных средств), снижению качества и количества строящегося жилья.

Но пока существенных изменений в профильном законодательстве не произошло, и я вижу на рынке в основном позитивные тренды. Возможно, я оптимист, но думаю, что в стране начинается оздоровление рынка недвижимости.

Главный акционер УК «Развитие» Михаил Черкасов

Источник: http://rbcdaily.ru/market/opinion/562949980342936.shtml